全球楼市房价增长或将放缓 房地产行业展望202

  当股票交易员因为2019年牛市收官战而松了口气之际,房地产行业则在展望2020年的曙光。

  故事的前半截是预料中的凛冽寒冬,这与2019年世界经济增长放缓的基调相符。房地产咨询公司Knight Frank数据显示,截至2019年第三季度,全球56个主要国家和地区的房价同比上涨3.7%,涨幅创下6年新低。

  故事的后半截则是以降息大潮为转折点,在负利率时代下,房地产与众多资产相比仍具有一定程度的溢价。尽管目前机构投资者的态度愈发谨慎,但2020年仍将有大量投资者进入房地产行业。

  1月13日,高力国际(Colliers Inter-national)的2020年年度《亚洲市场展望》报告指出,亚洲房地产市场的整体表现稳健,应该会提升投资者、开发商和企业的信心。惠誉国际评级(Fitch Ratings)则提醒,2020―2021年的全球房价增长将放缓。

  但细分来看,各个地区的表现也各不相同,尽管2020年欧洲较发达地区的房价涨幅将略微放缓,但整体增速仍然可以达到4%~6.5%,美国房价则将上涨3%,并在2021年延续上涨趋势。

  作为整体经济表现的晴雨表,欧洲楼市在过去一年内的增长与经济表现情况相反。

  自2016年以来,欧洲经济便疲态尽显,特别是在2019年各国债务危机频发、制造业持续下行、地缘政治风险层出不穷的背景下,欧洲经济复苏面临着巨大挑战。

  欧盟委员会2019年12月底发布的《欧元区经济分析》报告预计,欧元区国内生产总值(GDP)增速将从2018年的1.9%下降至2019年的1.1%,并在未来3年维持这一低速增长态势。

  但Knight Frank的数据则显示,截至2019年第三季度,全球房价同比涨幅超过5%的国家有23个,其中17个来自欧洲地区,前6名更是被欧洲国家包揽,且多为中东欧国家。

  这与近年来的投资风向紧密相关。在此之前全球最大的资产管理公司贝莱德(Blackrock)董事总经理穆勒(Thomas Mueller)便曾警告称,目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险,投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。

  土耳其统计局官方数据显示:2019年11月,土耳其出售了逾13.8万套房屋,销量同比增长了54.4%,其中伊斯坦布尔占18%,位居前列;希腊房地产市场则在2019年第三季度继续回升,房价连续第七个季度上涨,其中希腊公寓整体价格同比上涨9.1%,首都雅典的房价上涨幅度更大,达到同比增长11.9%。

  与欧洲相比,北美的楼市则相对温和。加拿大地产协会(CREA)的报告指出,2019年加拿大市场活跃程度与下降的市场数量几乎持平,在瑞银集团发布的全球房地产泡沫指数中,多伦多与温哥华分别列榜单第二和第六位。

  惠誉分析师Susan Hosterman指出:“多伦多和温哥华这两个市场的房价增长,都受制于政府贷款限制和本地购买的限制。”据惠誉测算,加国楼价未来2年的升幅仅为1%,但因为跑不赢通胀,楼价实质将录得下跌。

  美国方面,2019年12月房屋开工年率升至13年高位,因整体活动增加,表明房屋市场在抵押贷款利率较低的情况下已回到复苏轨道。此前的数据显示,美国2019年12月零售销售连续第三个月增长,而美国大西洋沿岸中部地区1月制造业活动指数反弹至8个月来最高水平。

  随着大选将近,向好的系列数据也支撑了整个美国经济的基本面。由于美国就业市场预测良好,失业率持续下降至3.6%,标普CoreLogic预计未来9个月美国房价将上涨5%。

  仲量联行指出,从区域角度看,未来亚太区的房地产投资市场活跃度也呈上升趋势。2019年第三季度交易量同比增长18%,达420亿美元;2019年前三个季度的交易量则达到了历史最高水平,总计1280亿美元,较2018年同期增长了10%。

  这与全球央行的宽松潮密切相关。以澳大利亚为例,该国央行分别在2019年6月、7月和10月将基准利率下调了25个基点,且预计2020年2月份还将开启另一次降息。澳大利亚统计局在2019年9月份的数据显示,剔除现有贷款再融资(refinancing),新房贷增长2.9%至184亿澳元,而在8月份,包括再融资在内,新房贷增长4.5%至279亿澳元。

  这是自2018年10月以来的最高数字,也意味着澳大利亚的投资者们正在利用低利率环境降低借贷成本。

  在宽松的宏观政策和平衡的供求关系下,亚太地区的房产收益也有望保持稳定。房地产投资公司M&G Real Estate发布的《2020年亚洲房地产展望报告》指出,若想以办公楼和私宅作为长远投资对象,可以考虑新加坡等亚洲国家。

  “在亚太类似新加坡这样的门户城市中,受益于人口的持续增长以及双收入家庭的普及,包括多户单位在内的房地产投资也都具备了收益增长的潜力。”

  报告还显示,整体亚太区房地产预料在今年取得5.4%的回报率,而表现出色的领域则包括物流和办公楼,回报率预计分别为8.8%和6.7%。

  但惠誉的欧洲主管Alessandro Pighi亦警告称,由于许多新兴市场的风险指数较高,在经济低迷的年份中表现更差,在前景未明的全球环境下,仍需谨慎投资。

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